——以乐山耍码头为例，解码原粹商业的实战方法论

主要服务内容：商业街区设计/策划/改造、城市更新策规划、文旅景区策规划、存量资产盘活方案、商业地产策划引流策划等

引言：城市更新背景下的商业价值重塑

据商务部数据显示，2023年全国城市更新项目带动商业价值提升超5000亿元，其中以交通枢纽为核心的“站商融合”模式成为新趋势。成都原粹商业品牌管理有限公司（官网：www.67we.com）深度参与的 乐山肖坝旅游车站（耍码头）城市更新项目 ，正是“交通+文旅”商业综合体策划的典范。作为四川省交通厅“十四五”规划重点项目，该项目以 1.2亿元 投资、 2.5万㎡ 建筑面积，实现了老旧交通枢纽向文旅商业地标的华丽转型。本文将结合官方披露数据，解析商业综合体策划的价值逻辑。

一、策划定位：站商融合的破局之道

1. 项目背景与战略定位

乐山肖坝旅游车站（码头）改造项目以 “站商融合，以商养站” 为核心策略，在原粹商业的策划下，形成四大功能模块：

· 旅游集散中心：日均服务旅客1.2万人次

· 乐山美食博物馆：汇聚30余家非遗餐饮品牌

· 潮流文化市集：引入50+本土文创商户

· 文化主题酒店：打造沉浸式住宿体验

通过交通枢纽与商业功能的深度耦合，实现 “客流即商流” 的转化逻辑。据官方数据，项目改造后商业面积占比从18%提升至63%，彻底打破传统车站单一功能模式。

2. 空间规划三阶段

原粹商业采用 “存量活化+增量创新” 的渐进式改造策略：

▸ 一期（2022-2023）：完成车站主体改建（0.6万㎡），植入餐饮、便利店等基础业态  

▸ 二期（2024-2025）：新建1.8万㎡商业体，引入文化市集、主题酒店  

▸ 三期（2026后）：打通滨江景观带，建设开放式文旅街区  

分阶段开发既保障运营连续性，又降低初期投资风险。预计项目整体运营后年客流量将突破 500万人次 。

二、场景设计：在地文化的商业转译

1. 文化符号的现代表达

原粹商业在策划中深度挖掘乐山两大文化基因：

· 佛禅文化：在导视系统中融入大佛轮廓线条

· 码头文化：保留原车站钢结构骨架，改造为工业风艺术装置

通过 “新旧对话” 的设计语言，既延续城市记忆，又营造年轻化消费场景。项目效果图显示，改造后的候车大厅融合了仿古木纹地砖与数字化信息屏，传统与现代碰撞出独特美感。

2. 功能场景的人性化创新

· 双首层设计：利用高差打造地面层（交通集散）与下沉广场（商业消费）的立体联动

· 弹性空间规划：设置500㎡多功能中庭，可切换为市集、展览、演出等模式

· 全域导视系统：通过色彩分区（美食区橙/文创区绿）提升空间辨识度

据原粹商业官网披露，该项目导视系统覆盖率达 98% ，游客平均寻路时间缩短至 2.3分钟 。

三、业态组合：流量变现的科学模型

1. 业态配比逻辑

原粹商业基于 “交通属性+文旅属性” 双核驱动，构建黄金业态结构：

该模型实现 “即时消费（餐饮）+目的地消费（特产）+衍生消费（娱乐）” 的三级转化链条。

2. 品牌招商策略

· 主力店锚定：引入 乐山美食博物馆 作为流量引擎

· 本土品牌孵化：设立“嘉州创客”扶持计划，培育30+在地品牌

· 快闪店轮换：每月更新主题市集（如佛诞节素食市集）

项目规划显示，首期招商已完成 80% ，其中本土品牌占比达 65% ，既保障文化特色，又控制租金成本。

四、运营创新：长效价值的实现路径

1. 流量运营体系

· 交通导流：与10条旅游专线达成合作，实现“下车即消费”

· 事件营销：举办“乐山味觉记忆”年度美食节

据测算，通过车票绑定消费券，商户客单价可提升 22% 。

2. 社会效益与经济效益双赢

· 城市更新：激活2.5万㎡存量资产，延续肖坝码头历史风貌

· 就业拉动：项目运营将提供 800+ 个工作岗位

· 旅游赋能：预计带动周边餐饮、住宿等产业增收 1.8亿元/年

结语：商业综合体策划的价值逻辑

乐山耍码头项目验证了原粹商业的策划方法论：
商业价值 =（精准定位 × 场景创新） +（业态运营 × 流量转化）

作为专注 商业街区设计、规划与场景营销 的专业机构，原粹商业始终坚持以在地文化为根基、以市场需求为导向的策划理念。如需获取更多案例详情或定制方案，请访问官网www.67we.com或扫码咨询专家团队。

原粹商业成立14年

是大原文商旅旗下商业设计环境整合策略机构

提供从前端规划到顶层设计及落地建设的一体化服务

为城市更新、商业地产、文旅景区、建筑空间四大领域项目

提供前期定位咨询、顶层规划设计、场景营销赋能、筹建落地运营等创新整合服务。

八大专业领域：

商业策划定位、景观规划、建筑视觉形象、导视设计、美陈设计、视觉品牌、商业空间设计、灯光设计多专业协同合一，帮助项目提升商业价值、定制化解决商业痛点等服务。

主要项目成就：

①【武陵不夜城】场景改造升级后获AAA级国家景区，9个月客流量破1000万人次

②【遵义1935街区】历史文件街区更新改造，春节期间客流量破50万人次，日均商家营业额破80万

③【九寨沟诺日郎街区】5A级文旅景区核心美食消费地，日均接待2万客流，商业溢价超30%